Kurzzeitvermietung im Seeland: Was Eigentümer bei Airbnb & Business-Apartments beachten sollten

Bundesgericht bestätigt Zürcher Regelung
Das Bundesgericht hat mit Urteil vom 30. April 2026 die Regelung der Stadt Zürich zur Einschränkung von kurzzeitig gewerblich vermieteten Wohnungen bestätigt. Betroffen sind insbesondere Wohnungen, die regelmässig für weniger als ein Jahr vermietet werden, beispielsweise als Business-Apartments oder dauerhaft kommerziell genutzte Airbnb-Unterkünfte. Die Regelung verstösst gemäss Bundesgericht weder gegen Bundesrecht noch gegen kantonales Recht und ist mit der Wirtschaftsfreiheit sowie der Eigentumsgarantie vereinbar.

Die Stadt Zürich will damit verhindern, dass knapper Wohnraum schleichend in kommerzielle Kurzzeitunterkünfte umgewandelt wird. Wohnungen, die dauerhaft als Airbnb-Unterkünfte oder Business-Apartments genutzt werden, können künftig nicht mehr an den vorgeschriebenen Wohnanteil angerechnet werden.

Gelegentliche Vermietung bleibt ein anderes Thema
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen gelegentlicher privater Vermietung und einer dauerhaften gewerblichen Nutzung. Wer die eigene Wohnung während Ferien oder Abwesenheiten vorübergehend vermietet, ist nicht automatisch mit einem professionellen Business-Apartment-Anbieter gleichzusetzen.

Im Fokus stehen gemäss Stadt Zürich dauerhaft kommerziell genutzte Wohnobjekte, nicht die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung während Abwesenheiten.

Was bedeutet das für Eigentümer im Seeland?
Für Eigentümerinnen und Eigentümer im Seeland hat der Entscheid keine direkte automatische Wirkung wie eine neue Regel in Aarberg, Lyss, Biel oder Nidau. Der Entscheid zeigt jedoch eine klare Richtung: Gemeinden dürfen unter bestimmten Voraussetzungen Massnahmen ergreifen, wenn Wohnraum durch gewerbliche Kurzzeitvermietung verdrängt wird.

Gerade in Regionen mit attraktiver Lage, guter Verkehrsanbindung, touristischem Potenzial oder knappem Wohnraum kann das Thema künftig an Bedeutung gewinnen. Dazu gehören auch Gemeinden im Berner Seeland, insbesondere in Seenähe, in Zentrumsorten oder an gut erschlossenen Lagen.

Kurzzeitvermietung in Stockwerkeigentümergemeinschaften
Besonders heikel ist die Kurzzeitvermietung im Stockwerkeigentum. Wenn eine Wohnung regelmässig an wechselnde Gäste vermietet wird, kann dies zu Diskussionen innerhalb der Gemeinschaft führen. Themen wie Lärm, Sicherheit, Schlüsselübergaben, Reinigung, Nutzung gemeinschaftlicher Räume oder erhöhte Besucherfrequenz können Konfliktpotenzial schaffen.

Eigentümer sollten deshalb vor einer Kurzzeitvermietung prüfen, ob das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft Einschränkungen enthält oder ob ein Beschluss der Gemeinschaft notwendig ist. Je nach Ausgestaltung kann eine regelmässige gewerbliche Vermietung auch dem Wohnzweck einer Liegenschaft widersprechen.

Bedeutung für Vermieter
Auch Vermieter sollten vorsichtig sein, wenn Mietende eine Wohnung über Airbnb oder ähnliche Plattformen weitervermieten möchten. Eine Untervermietung ist nicht automatisch verboten, muss aber korrekt offengelegt und vom Vermieter bewilligt werden. Dabei sind insbesondere Zweck, Dauer, Preis, Häufigkeit und die konkrete Nutzung entscheidend.

Eine dauerhafte oder gewinnorientierte Kurzzeitvermietung kann problematisch sein, insbesondere wenn die Wohnung faktisch nicht mehr als normale Mietwohnung genutzt wird.

Unsere Einschätzung
Der Bundesgerichtsentscheid ist ein wichtiges Signal für die Immobilienbranche. Wohnraum wird politisch und rechtlich immer stärker geschützt. Die Nutzung einer Wohnung als Renditeobjekt für Kurzaufenthalte kann dort an Grenzen stossen, wo Wohnraum knapp ist oder die Zonenvorschriften eine Wohnnutzung sichern wollen.

Für das Seeland bedeutet dies: Eigentümer, Vermieter und Stockwerkeigentümergemeinschaften sollten das Thema nicht unterschätzen. Auch wenn nicht jede gelegentliche Airbnb-Vermietung problematisch ist, lohnt sich eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen, reglementarischen und praktischen Rahmenbedingungen.

ImmoBrunner.ch unterstützt bei Fragen zur Immobiliennutzung
Ob Mietwohnung, Stockwerkeigentum oder Renditeliegenschaft: Wir unterstützen Eigentümerinnen und Eigentümer im Seeland bei Fragen zur Nutzung, Vermietung und Bewirtschaftung von Immobilien. Dazu gehören auch Abklärungen rund um Kurzzeitvermietung, Untervermietung, Reglemente im Stockwerkeigentum und die Kommunikation mit Mietern oder Eigentümergemeinschaften.

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