Abschaffung Eigenmietwert: Letzte Chance für Steuerabzüge

Mit dem Abstimmungsentscheid vom 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit rund 57,7 % Ja-Stimmen die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum beschlossen.

Damit endet eine Ära: Der fiktive Mietwert, der bisher das Eigenheim-Wohnen als Einkommen versteuert hat, gehört bald der Vergangenheit an. Doch dieser Systemwechsel bringt weitreichende steuerliche Konsequenzen mit sich – insbesondere beim Abzug von Unterhaltskosten und Schuldzinsen.

Ein wichtiger Punkt: Die von Kantonen möglichen Abzüge für energetische/umweltfreundliche Massnahmen sowie denkmalpflegerische Arbeiten könnten weiterhin (teilweise) zulässig sein – jedoch nicht mehr allgemein für «Unterhalt».

Wann tritt die Reform in Kraft? – Zeitrahmen & Übergangsfristen

•  Zwar wurde die Verfassungsänderung am 28. September 2025 angenommen, doch der tatsächliche Systemwechsel wird erst stufenweise umgesetzt.
• Gemäss den offiziellen Dossiers und Einschätzungen des Bundes ist frühestens ab Steuerjahr 2028 mit dem Wegfall des Eigenmietwerts zu rechnen.
• In den Jahren 2025 bis 2027 gelten weiterhin die bisherigen Bestimmungen: Unterhalts- und Schuldzinsenabzüge können – kantonal je nach Regelung – weiterhin in Anspruch genommen werden.
• Wichtig: Kantone haben die Kompetenz, eigene Übergangsregelungen einzuführen, etwa dass gewisse Abzüge bis 2050 gestattet bleiben für umweltfreundliche Massnahmen.

Das heisst: In den kommenden Jahren besteht noch eine letzte Frist, in der Unterhaltsarbeiten, Renovationen und Instandhaltungen steuerlich abgesetzt werden können – bevor diese Abzüge endgültig aus der Steuerpraxis verschwinden.

Risiken und Herausforderungen: Was ändert sich für Eigentümer?

• Eigentümer mit hohem Unterhaltsbedarf werden künftig stärker belastet, da sie diese Kosten nicht mehr absetzen können
• Wer viele Hypothekenzinsen zahlt, wird weniger steuerliche Entlastung erfahren – der Anreiz zur Verschuldung sinkt.
• In Kantonen, die später restriktive Übergangsregelungen erlassen, könnten Eigentümer benachteiligt sein im Vergleich zu jenen in liberaleren Kantonen.
• Bei einem späteren Hausverkauf kann ein gut gepflegter Zustand und Nachweis von Unterhaltsarbeiten (Rechnungen, Dokumentationen) zu einem besseren Marktwert beitragen, gerade wenn steuerliche Anreize wegfallen.
• Handwerkskapazitäten und Bauunternehmen in ländlichen Regionen wie Seeland / Raum Bern sind oft ausgebucht – wer Renovationen oder Sanierungen plant, sollte frühzeitig handeln, um nicht in Terminengpässe zu geraten.

Handlungsempfehlung für Hauseigentümer im Raum Seeland / Bern: Jetzt handeln!

1. Vorziehen von Unterhaltsarbeiten / Renovationen
Wer effektive Kosten 2025–2027 geltend machen will, sollte geplante Projekte möglichst rasch umsetzen. Die Zeit läuft, denn mit der Reform fallen Unterhaltsabzüge künftig weg.
2. Rechtzeitig Handwerker buchen
Kapazitäten sind oft knapp – besonders in ländlichen Regionen wie Seeland. Wer frühzeitig Aufträge vergibt, sichert sich Termine und Qualität.
3. Sorgfältige Dokumentation & Belege
Alle Arbeiten sollten sauber belegt, Rechnungen und Verträge aufbewahrt werden – insbesondere, wenn Abzüge geltend gemacht werden sollen und späterer Nachweis erforderlich ist.
4. Steuerplanung überprüfen
Prüfen Sie Ihre Hypothekenstruktur, Amortisationspläne und langfristige Finanzierung unter Berücksichtigung der neuen Rahmenbedingungen ab 2028.
5. Frühzeitige Beratung einholen
Steuerfachleute, kantonale Steuerbehörden und Immobilienberater kennen die kantonalen Umsetzungsvorgaben und können individuell optimieren.
6. Immobilienverkauf strategisch vorbereiten
Wenn ein Verkauf geplant ist, wirkt sich ein gepflegter Zustand mit nachvollziehbarem Unterhalt positiv aus. Gerade ohne steuerliche Unterhaltsabzüge kann das ein Differenzierungsmerkmal sein.

Mit dem Abstimmungserfolg hat die Schweiz einen tiefgreifenden Schritt zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung gemacht. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Seeland / Bern gilt: Die kommende Übergangsphase bis 2028 ist Ihre letzte Chance, bestehende Abzugsmöglichkeiten optimal zu nutzen. Wer jetzt reagiert – durch gezielte Unterhaltsarbeiten, frühzeitige Planung und professionelle Beratung – kann sich bestmöglich auf die neue Steuerrealität vorbereiten.